[E세종경제=신수용 대기자 권오주 기자] 전·월세 상한제 등의 내용을 담은 임대차 3법이 모두 국회 법사위의 문턱도 넘었다.

임대차3법은 전월세신고제, 계약갱신청구권제, 전월세상한제 등 3가지다.

이 임대차 3법 가운데 전월세신고제만 인프라를 갖춘 후 내년 6월 시행된다. 

그러나 30일 또는 내달 4일 국회본회의를 통과되면 전월세상한제와 계약갱신청구권제는 다음달 초부터 즉시 시행된다.

국회에서 지난 28일 ‘전·월세신고제’를 도입하는 내용의 부동산 거래신고 등에 관한 법 개정안이 처리된 데 이어, 29일에는  계약갱신청구권, 전·월세 상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안이 법사위를 통과, 본회의에 처리만 남겨놓았기 때문이다.

 주요 골자는 임차인(세입자)은 4년간 임대기간을 보장 받으면서 계약을 1차례 갱신이 가능하다.

 임대인(집 주인)은 종전 임대료의 5% 넘게 임대료를 올릴 수 없다.  

임대인은 종전 계약 임대료의 5% 내에서 지방자치단체가 조례를 통해 정한 상한선까지만 임대료를 올릴 수 있다. 

이처럼 전월세상한제가 시행되면 증액할 수 있는 임대료가 직전 임대료의 5% 이내로 묶이는데 지방자치단체가 5% 이내에서 자율 결정할 권한을 갖는다. 

예를 들어 종전 전세보증금이 5억 원이라면 임대료를 5%인 2500만원 이상 올릴 수 없는 것이다.

 법 시행 후 체결되는 신규 계약만이 아니라 기존에 존속되고 있는 계약에도 소급 적용된다. 

만의 하나 임대인(집주인)이 전세를 월세또는 반(半)전세로 바꾸는 경우에도 임대료 상한은 5%로 동일하게 적용된다. 월세 역시 임대료 상한이 5%로 적용된다.

 한국은행의 기준금리 0.5%에서 전월세전환율 0.3%를 더한 4.0% 기준으로 전세보증금을 월세로 전환해 증액되는 금액을 계산할 수 있다. 

계약갱신청구권제 시행되면 임차인(세입자)은 4년(2+2)간 임대기간이 보장된다. 

즉, 2년 임대기간을 채운 뒤 임차인(세입자)이 원하면 2년 더 연장할 수 있다.

 임대기간이 4년으로 늘어난 것은 1998년 법 개정 이후 22년 만이다.

당시엔 임대의무 기간이 1년에서 2년으로 개정됐었다.

계약갱신청구권은 세입자가 집주인이나 직계존속·비속이 주택에 실거주할 때는 계약 갱신 청구를 거부하고, 실거주하지 않는데도 세입자를 내보낸 후 갱신으로 계약이 유지됐을 기간에 새 세입자를 받으면 손해배상 청구를 할 수 있다.

개정 임대차법은 신규계약 뿐 아니라 법 시행 시점에 유지되고 있는 기존 계약에도 소급 적용된다.

예를 들어 오는 9월 전세계약이 끝나는 임대차계약의 경우 임차인(세입자)이 원하면 1차례(2년)에 한해 계약 갱신이 가능하다. 

임대료도 5% 이내로만 올릴 수 있다. 

법 시행 이후 신규 계약에만 적용하면 임대료가 폭등할 수 있어 '부진정소급입법'을 하기로 한 것이다.

 실제 1998년에는 소급적용하지 않아 임대료가 19%나 올랐었다.계약기간이 끝나지 않았지만 법 시행(8월) 이전에 이미 갱신계약을 한 경우도 구제가 가능하다.

임대차3법 통과를 염두에 둔임대인(집주인)중 일부가 법 통과전 미리 임대료를 대폭 올리는 갱신계약을 요구했지만 소용이 없다. 

전세보증금 5억원에 2억원(인상률 40%)을 올리기로 갱신계약을 했어도 기존 계약이 끝나지 않았다면 갱신임대료 2억원에서 5%인 2500만원을 뺀 1억7500만원을 돌려 받을 수 있게된다.
전월세신고제도 주목할 필요가 있다. 

전월세신고제는 전·월세 거래를 하면 30일 이내에 임대차 계약과 관련한 내용을 관할 지방자치단체에 의무적으로 신고해야하는 신설 제도다.

이는 시스템구축등의 시간이 필요해 내년 6월부터 시행된다.당초 수도권일부와 충청권 일부 지역에 한해 시행될 예정이었지만, 대상 지역이 대부분 도시로 대폭 확대되고 가격에 상관없이 모든 주택에 적용될 가능성이 높다.

 신고 내용은 시행령에 담길 예정이나, 임대 계약 당사자와 보증금·임대료, 임대 기간 등 계약사항이 포함된 것으로 알려졌다.

지금까지 부동산 계약은 공인중계사가 신고를 해왔으나 ,앞으로는 계약과 계약변경, 해지등을 공인중계사가 아닌 계약당사자들이 직접 신고를 해야 한다.

신고는 구청등 자치단체를 방문할 필요 없이 인터넷 홈페이지에 접속해 거래내역을 입력한 뒤 전자서명을 하는 방식이 유력하다.

전월세 정보는 주택 매매 실거래가 정보처럼 국민에게도 공개된다.그러나 신고 의무를 이행하지 않으면 5만 원, 허위신고에 대해선 100만 원 이하의 과태료가 부과된다.

▶▶그러나 예외는 있다. 현행 임대차보호법에는 임대인(집주인은 계약만료 2~6개월 전에 갱신계약을 거부할 권리가 있다고 규정되어 있다.

때문에. 임대인(집 주인)이 전세계약 만료일로부터 2개월~6개월 전 계약갱신 거부 의사를 밝힌 뒤 이미 제3자와 임대차 계약을 한 상황이라면 세입자는 계약기간이 만료되지 않았더라도 구제받지 못한다.뿐만아니라 임차인(세입자)이 계약 갱신을 요구하더라도 임대인(집주인)이 거부하고 본인이나 직계존속, 직계비속이 직접 거주할 수 있다.

임대인(집주인)의 재산권을 보호차원에서 예외 사유를 둔 것이다. 

그러나 이럴 경우 임대인(집주인)은 해당 주택에서 반드시 2년간 의무 거주해야 한다.

 또 갱신계약을 거부해 놓고 직접 거주를 하지 않고 다른 임차인(세입자)을 구한 경우엔 종전 세입자에게 손해배상을 해 주도록 하고 있다.

여기에다  올린 임대료만큼을 기존 임차인(세입자)에게 배상해야 한다.