[e세종경제= 신수용 대기자]​정부는 16일 담보인정비율(LTV) 규제 강화와 분양가 상한제 대상 지역 대폭 확대, 종합부동산세 인상 등을 골자로 하는 ‘12ㆍ16 주택시장 안정화 방안’을 발표했다.

​지난해 9·13 대책에이어  올들어 민간택지 분양가 상한제를 발표한 뒤 상황이 오히려 나빠지기 시작했기 때문이다.​

​ 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 오후 열린 브리핑에서 “과도한 주택가격 상승은 무주택자, 실수요자의 내 집 마련 기회를 빼앗고 상대적 박탈감을 유발하는 등 사회적 통합마저 저해한다”며 “주택시장 안정에 대한 정부의 의지는 그 어느 때보다 확고하다”고 밝혔다.

◇…시가 9억 넘으면 LTV 20%...15억 이상은 '대출 금지'=정부가 내놓은 '주택시장 안정화 방안'을 보면 투기지역·투기과열지구에서 시가 9억원 이상 주택담보대출을 받을 경우 대출 가능 한도가 주택가격에 따라 최대 0%로 대폭 줄어들 수 있다. 
지금까지는 주택가격과 상관없이 9억원이 넘어도 LTV 40%를 적용해왔다.

하지만 오는 23일부터는 9억원 초과분에 대해선 LTV 20%를 적용해 지금보다 절반 가량 낮춘다.

 예를 들어 시가 14억원짜리 주택을 샀다고 가정하면 지금은 LTV 40%에 따라 최대 5억6000만원까지 대출을 받을 수 있었다. 

그러나 앞으로는 9억원까지는 40%를 적용(3억6000만원)하고 초과분인 5억원은 20%를 적용(1억원)해 대출한도는 최대 4억6000만원으로 지금보다 1억원 가량이 줄어든다.  

특히 15억원이 넘는 '초고가' 아파트를 사면 아예 주택담보대출을 17일부터 받을 수 없다. LTV를 0%로 적용하겠다는 뜻이다. 이는 대출자가 개인이든, 개인사업자든, 법인이든 상관없이 모든 차주에 동일하게 적용된다. 

◇… 9억이상 집있는 연봉 1억 대출자, DSR 40% 적용시 한도 33%↓=  9억원 초과 주택을 담보로 대출을 받으면 차주별로 DSR 40%가 첫 적용된다. DSR은 연소득을 모든 가계대출의 원리금상환액으로 나눈 비율로 차주가 대출이자를 제때 갚을 수 있는지를 평가하는 기준이다. 

은행들은 전체 가계대출에 대한 평균 DSR을 40% 이내로 관리해 왔기 때문데 개별 대출자가 40%를 넘어도 대출이 가능하다. 

그렇지만 23일부터는 9억원이 넘는 주택 담보대출은 개별 대출에도 DSR 40% 제한이 적용된다.

물론 신용대출 등 기타대출이 많은 대출자의 한도가 대폭 준다. 

주담대를 받을 때는 보통 LTV 40%와 DTI(총부채상환비율) 40% 중 더 낮은 금액으로 대출 한도가 정해진다. 이 중 DTI는 연소득 대비 주담대 규모만을 따지고 신용대출 등 기타대출은 부채로 계산하지 않았다. 

그런데 시가 9억원이 넘는 주택을 구입하면 DTI가 아닌 DSR가 적용된다. 

만약 연소득 1억원(주담대 만기 30년, 원금분할상환, 대출금리 연 3%, 신용대출은 연소득의 1.5배 보유 가정시)의 대출자가 신용대출 1억5000만원을 보유한 경우 DSR 40%를 적용하면 주담대 3억2000만원 등 총 대출가능한도가 4억7000만원이 된다.

 현재는 신용대출 1억5000만원, 주담대 5억6000만원 등 총 7억1000만원을 받을 수 있는데, 약 2억4000만원(33%) 가량이 줄어드는 셈이다.

 대출한도는 신용대출이 많을수록, 연소득이 작을수록 더 많이 축소된다.  

◇…주로 서울등 수도권내 민간택지 상한제 적용지역이 확대됐다.

기존 서울 내 8개구, 27개 동에 한정했던 민간택지 분양가 상한제 대상 지역을 13개구(강남·서초·송파·강동·마포·용산·성수·영등포·동작·양천·서대문·중·광진) 전체 동과 강서·노원·동대문·성북·은평구내 37개동, 과천·광명·하남시의 13개동으로 대폭 늘렸다.

정부는 당초 분양가상한제가 최초로 지정된 지난달 초 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 마포·용산·성수·영등포구의 27개동을 대상으로 지정하면서 '동별 핀셋'지정을 방향성으로 정했지만 '풍선효과'에 대한 우려 속에서 '구 단위'로 범위가 넓어졌다.

결과적으로 이번 분양가상한제 확대로 한시름 놓고 있던 목동일대의 양천구와 한남을 포함한 강북지역 정비 사업이 영향을 받을 수밖에 없게 됐다.

국토부는 1차 지정 때와 같이 상한제 대상지역 가운데 지정효력이 발생하는 17일 기준으로 관리처분인가를 받고 내년 4월 말까지 일반분양을 하는 단지에 대해서는 상한제 대상에서 제외한다는 계획이다.

이번에 포함된 상한제 지역에서 관리처분인가를 받은 정비사업 단지는 약 6만5000가구로 분양을 서두를 경우 4만5000여가구가 상한제를 피할 수 있을 것으로 보인다.

다주택자들을 겨냥한 정책도 나왔다. 내년에는 종합부동산세 세율 상향과 임대사업자 거주요건 강화 등 보유에 대한 부담은 늘리고, 다주택자 양도세 중과 한시적 배제를 통해 팔기는 쉽도록 유도해 매물이 시장에 나올 수 있도록 유도했다.